2025년 9월 7일 정부 「주택공급 확대방안」 종합 요약

1. 정책 발표 배경

최근 수도권 주택시장은 공급 부족과 가격 불안정이 동시에 나타나고 있다. 2022년 이후 착공 실적은 장기평균 대비 40% 이상 감소했고, 특히 서울은 공급이 수요를 따라가지 못하면서 주택보급률이 100% 이하로 떨어졌다. 반면 지방은 주택보급률이 100%를 상회하나 장기간 경기 침체와 미분양 적체로 고전 중이다. 이러한 불균형 속에서 정부는 **2026~2030년 수도권에 총 135만 호(연 27만 호)**를 착공하겠다는 목표를 내놓았다. 이는 과거 3년 평균 대비 1.7배 많은 물량으로, 공급 부족에 대한 특단의 대책이라 할 수 있다

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2. 정책의 주요 내용

2.1 수도권 공공택지 공급 확대

LH 직접시행 전환: 기존에 민간에 매각하던 공동주택용지를 LH가 직접 건설해 공급속도와 공공성을 강화. 이를 통해 2030년까지 6만 호를 추가 공급.
비주택용지 전환: 장기간 미사용되거나 과다 계획된 상업·업무용지를 주택용지로 전환하여 1.5만 호 공급.
사업 절차 조기화: 인허가·보상 과정에서 절차를 단축해 4.6만 호 추가 조기 착공.
신규 택지 발굴: 과천·서리풀 등 대규모 택지를 차질없이 추진하고, 3만 호 규모 신규 택지도 검토

2.2 도심 내 공급 확대

노후 공공임대 재건축: 30년 이상 경과한 단지를 최대 용적률 500%까지 상향해 2.3만 호 공급.
노후 청사·학교용지 활용: 준공 30년 이상 공공청사와 미사용 학교부지를 복합개발해 각각 2.8만 호와 3천 호 공급.
유휴부지 개발: 위례 업무용지, 강서구 청사부지 등 서울 도심 유휴지를 활용해 4천 호 공급.
재건축·재개발 활성화: 공공 도심복합사업 일몰제 폐지, 용적률 인센티브 확대 등으로 5만 호 추가. 1기 신도시 정비사업 개선을 통해 6.3만 호 공급 기대

2.3 민간 주택사업 여건 개선

규제 완화: 소음기준 합리화, 학교용지 기부채납 완화 등 민간 부담 완화.
신속공급모델: 신축매입임대 14만 호, 공공지원 민간임대 2.1만 호 공급, 특히 2026~2027년에 집중 배치.
자금 지원: 공적 보증 확대와 금융지원 강화로 사업자의 자금 조달 여건 개선

2.4 거래질서 확립 및 수요 관리

불법행위 단속: 국토부·금융위·국세청·경찰청 합동 조직을 신설하여 부동산 범죄 대응 강화.
투기 차단: 토지거래허가구역 지정 권한을 국토부 장관에게 부여, 기획조사·세무조사 병행.
대출 규제: 규제지역 LTV 상한 40% 강화, 주택매매·임대사업자 대출 전면 제한, 전세대출 2억 원 한도 일원화

3. 기대 효과

수급 균형 회복
연 27만 호 공급은 적정 수요(연 25만 호)를 초과하는 수준으로, 수도권 주택시장 안정에 기여할 전망이다. 특히 ‘착공 기준’ 관리로 체감도 높은 실질 공급 효과가 기대된다.
도심 주거 환경 개선
노후 임대주택 재건축, 청사·학교부지 활용을 통한 복합개발은 도심 내 거주 선호를 충족시키면서 청년·신혼부부 등 실수요자의 주거 접근성을 높인다.
민간시장 회복
규제 합리화와 금융지원은 위축된 민간 주택사업 활성화에 긍정적으로 작용할 것이다. 특히 모듈러 주택 등 새로운 방식은 공급 다변화에도 기여한다.
투기 수요 억제
대출 규제와 불법 단속 강화는 실수요 중심의 시장 형성에 기여할 것으로 보인다.

4. 잠재적 한계와 과제

공급 실행력: 목표는 크지만 실제 착공·준공으로 이어질지 여부가 핵심이다. LH의 직접시행 전환이 사업 효율성을 높이지만, 동시에 LH의 재정·조직 역량에 부담을 줄 수 있다.
도심 정비사업 갈등: 재건축·재개발 과정에서 주민 이주, 상가 쪼개기 등 이해관계 갈등이 심화될 수 있다. 주민 신뢰 확보 방안이 병행되어야 한다.
교통·인프라 수반 문제: 대규모 주택공급은 교통난을 초래할 수 있으므로, 광역교통개선대책 추진이 공급 속도와 병행되어야 한다
금융시장 파급효과: 대출 규제 강화는 투기 억제 효과가 있으나, 동시에 정상적 수요자들의 자금 조달을 제약할 수 있어 세밀한 보완이 필요하다.

5. 결론

새정부의 「주택공급 확대방안」은 수도권 중심의 공급 부족을 근본적으로 해결하려는 종합적 전략이다. 공급 목표의 대폭 확대, 공공택지의 직접시행, 도심 내 노후 자산 활용, 민간시장 회복, 투기 차단 등 다층적 접근을 시도한 점이 특징이다. 그러나 실행 과정에서 LH의 역할 집중, 주민 갈등 관리, 교통 인프라 동시 확충 등이 해결되어야 정책의 성과가 극대화될 수 있다. 궁극적으로 이 방안은 주택시장 안정과 국민 주거안정을 달성하는 핵심 토대가 될 것으로 평가된다.

#주택 관련 대출 규제 총정리

구분	규제지역	적용 세부 내용
주택담보대출 (주담대)	규제지역(서울·수도권 등)	LTV 상한 50% → 40%로 강화
주택매매·임대사업자 대출	수도권·규제지역	전면 제한 (LTV=0) → 사실상 불가
전세대출 (무주택자)	전국	가능 (기존 규정 유지)
전세대출 (1주택자)	수도권·규제지역	한도 2억 원으로 일원화
전세대출 (2주택 이상)	전국	전세대출 불가
주택신용보증기금(HUG) 출연요율	전국	대출금액별로 차등 적용 (고액 대출일수록 부담 ↑)

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