[지식루프 이슈분석] 전세의 월세화, 한국 주거시장의 구조적 위험 신호

전세의 월세화, 한국 주거시장의 구조적 위험 신호

한국 주거시장의 중심에 오랫동안 자리 잡아온 전세 제도는 거액의 보증금을 집주인에게 맡기고 월세 없이 일정 기간 거주하는 독특한 임대 방식이다. 특히 자산이 부족한 청년층이나 신혼부부에게 전세는 주거 안정과 자산 형성의 첫걸음으로 기능해왔다. 그러나 최근 몇 년간 전세는 빠르게 줄어들고, 월세 중심의 임대 형태가 급격히 확산되고 있다. 이는 단순한 제도 변화로 보기 어렵다. 현재 한국에서 진행되는 ‘전세의 월세화’는 세입자에게 구조적 위험을 안기는 왜곡된 전환으로, 주거시장의 지속 가능성을 위협하는 신호로 해석된다. 본 글에서는 전세의 월세화 현상, 그로 인한 문제점, 그리고 이를 해결하기 위한 정책적 대안을 분석한다.

전세의 월세화 현상과 반전세 구조

전세에서 월세로의 전환은 주로 ‘반전세’라는 형태로 나타난다. 반전세는 기존 전세처럼 고액의 보증금을 유지하거나 소폭 낮추고, 여기에 매달 일정한 월세를 추가로 요구하는 하이브리드 임대 방식이다. 한국부동산원의 2023년 자료에 따르면, 서울 아파트 임대 계약 중 반전세 비율은 2018년 15%에서 2023년 35%로 급증했다. 이는 전세 수요가 줄고 월세 선호도가 높아진 시장 변화와, 집주인의 수익 극대화 전략이 결합된 결과로 보인다.

반전세는 세입자에게 이중 부담을 안긴다. 예를 들어, 서울 평균 전세 보증금은 2023년 기준 약 4억 5,000만 원이며, 반전세 계약에서는 보증금 3억 원에 월세 100만 원을 요구하는 경우가 흔하다. 이는 세입자가 거액의 자산을 묶은 채 매달 현금 유출까지 감당해야 함을 의미한다. 한국은행의 2023년 가계금융복지조사에 따르면, 가구 평균 금융자산은 약 1억 2,000만 원으로, 청년층(20~30대)에서는 3,000만 원 수준에 불과하다. 이처럼 자산이 부족한 세입자에게 반전세는 주거비 부담을 가중시키며, 저축은 물론 생존 자체를 위협한다.

국제 비교와 한국의 구조적 왜곡

한국의 반전세 구조는 국제적으로도 이례적이다. 대부분 선진국에서는 월세 중심의 임대시장이 정착되어 있지만, 세입자 보호를 최우선으로 설계한다. 예를 들어, 미국에서는 보증금이 월세의 1~2개월분으로 제한되며, 캘리포니아주는 2020년 주거법 개정을 통해 보증금 상한선을 월세 2개월분으로 명시했다. 영국은 보증금이 월세 5주분을 초과하지 않도록 2019년 테넌트법으로 규제하며, 독일은 보증금을 월세 3개월분 이하로 제한한다. 일본 역시 보증금은 월세 1~2개월분이 일반적이며, 계약 종료 시 전액 환불이 원칙이다. 이러한 보증금은 주로 집 훼손이나 연체 리스크를 방지하기 위한 최소한의 장치로, 환불 지연 시 법적 책임을 명확히 부과한다.

반면, 한국은 전세 보증금의 높은 비중을 유지하면서 월세를 추가로 요구하는 구조가 일반화되고 있다. 이는 외국 기준으로 보면 과도한 보증금 요구에 해당하며, 세입자는 자산을 담보로 제공했음에도 추가 사용료를 부담한다. 특히 금리가 상승하고 집값이 불안정한 현재 상황에서는 보증금 미반환 위험이 커진다. 주택도시보증공사의 2023년 보고서에 따르면, 전세보증금 미반환 사고는 2020년 1,200건에서 2023년 3,500건으로 3배 가까이 증가했다. 깡통전세와 같은 문제도 빈발하며, 전세보증보험은 신용등급이나 보증금 규모에 따라 가입이 제한되는 사각지대를 여전히 안고 있다.

주거 취약 계층에 미치는 영향

전세의 월세화는 주거 취약 계층에 특히 심각한 영향을 미친다. 청년층은 부모의 지원 없이는 전세 보증금 마련조차 어려운 실정이다. 통계청의 2023년 청년고용조사에 따르면, 20~34세 청년의 60%가 부모로부터 주거비 지원을 받고 있으며, 독립 가구의 평균 월소득은 250만 원에 불과하다. 반전세 구조에서는 월세 100만 원을 추가로 부담하면 가처분소득이 절반 이하로 줄어들어 저축은 불가능해진다.

고령층도 마찬가지로 위협받는다. 국민연금연구원의 2023년 보고서에 따르면, 65세 이상 고령 가구의 평균 월소득은 180만 원이며, 이 중 40%가 주거비로 지출된다. 전세금을 생활자금으로 활용하던 고령층은 월세 부담 증가로 생계가 어려워진다. 신혼부부나 자녀가 있는 가정 역시 장기적인 주거 안정성을 보장받기 힘들어졌다. 한국보건사회연구원의 2022년 조사에서 신혼부부의 55%가 주거비 부담으로 출산을 미루거나 포기한다고 응답했다. 이는 주거 불안정성이 사회적 불균형과 저출산 문제로 이어지는 악순환을 보여준다.

왜 공정한 전환이 이뤄지지 않는가?

전세 제도의 쇠퇴는 불가피할 수 있다. 하지만 그 전환이 왜 외국처럼 공정하게 진행되지 않는지에 대한 질문은 필수적이다. 현재 한국의 임대시장은 집주인의 자산 증식을 위한 금융 구조로 변질되고 있다. 국토교통부의 2023년 주택시장 보고서에 따르면, 임대사업자의 70%가 보증금과 월세를 동시에 활용해 부동산 자산을 확대하고 있다. 이는 세입자의 주거 안정보다 집주인의 수익 극대화를 우선시하는 구조다.

정부의 정책적 미비도 문제다. 전세보증금 반환보증보험은 가입률이 2023년 기준 45%에 불과하며, 저신용 세입자는 가입이 제한된다. 또한, 보증금 상한선이나 월세 전환율에 대한 규제가 없어 집주인이 임대 조건을 일방적으로 설정할 수 있다. 이는 세입자의 협상력을 약화시키고, 시장의 불균형을 심화시킨다.

정책적 대안

한국 주거시장의 구조적 위험을 완화하려면 다음과 같은 정책적 대안이 필요하다.

1. 보증금과 월세 상한제 도입: 전세 보증금은 월세 3개월분 이하로 제한하고, 보증금에 비례한 월세 전환율에 상한을 설정해야 한다. 예를 들어, 보증금 1억 원당 월세 50만 원 이하로 규제하면 세입자의 이중 부담을 줄일 수 있다.
2. 보증보험 의무화와 사각지대 해소: 전세보증금 반환보증보험 가입을 모든 임대계약에 의무화하고, 저신용 세입자를 위한 공공보증제도를 신설해야 한다. 주택도시보증공사의 2023년 자료에 따르면, 보증보험 가입률이 70%로 상승하면 미반환 사고의 80%를 예방할 수 있다.
3. 공공임대주택 확대: 공공임대주택의 공급을 현재 7%에서 15% 수준으로 확대해야 한다. 이는 주거 취약 계층의 안정적 주거를 보장하며, 민간 임대시장의 과도한 보증금 요구를 억제한다.
4. 세입자 교육과 법률 지원 강화: 세입자의 계약 이해도를 높이기 위한 교육 프로그램과, 보증금 미반환 시 무료 법률 지원을 제공해야 한다. 이는 세입자의 권리 보호를 강화하고, 불공정 계약을 줄이는 데 기여한다.

 

전세의 월세화는 그 자체로 문제는 아니다. 문제는 이 전환이 세입자의 권리를 보호하지 않고, 집주인의 수익 극대화 도구로 변질되고 있다는 점이다. 한국 주거시장은 세입자에게 과도한 보증금과 월세 부담을 지우는 구조적 왜곡을 안고 있으며, 이는 주거 취약 계층의 생존을 위협하고 사회적 불균형을 심화시킨다. 정부는 보증금 상한제, 보증보험 의무화, 공공임대주택 확대, 세입자 교육 등 다각도의 정책을 통해 공정한 주거 전환을 이끌어야 한다. 이러한 기준이 정립되지 않는다면, 한국 사회는 주거 불안정과 양극화의 늪에 더욱 깊이 빠질 것이다.