양치승 전세사기 사건 총정리

 

1. 배경 및 계약 체결 (2018년 말 ~ 2019년 초)

• 양치승 씨는 2018년 말, 서울 서울 강남구 논현동 공영주차장(일반 주차장으로 알려진 ‘논현1주차장’ 상가 건물) 내 상가 공간에 헬스장 입점을 결정하고 임대차 계약을 체결했습니다.
• 계약 당시 임대인 측(건물 시행사 및 임대인)으로부터 “구청 소유 건물이라 안정적이다”, “임대차 기간이 충분히 보장될 것이다”라는 설명을 들었다고 양씨 측은 주장하고 있습니다.
• 양씨는 2019년 1월부터 헬스장 운영을 시작했고, 초기 보증금 약 3억 5천만 원, 월세 약 1,800만 원을 지급하였으며 시설 리모델링에 수억 원을 투자했습니다.
  • 다수 보도에 따르면 투자액이 10억 원대 이상이라는 주장도 나왔습니다. 
• 중요한 포인트: 계약 전 계약자(임차인) 입장에서는 “공공 (구청 소유 또는 구청 관리 건물)”이라는 안내를 듣고 상대적으로 안정적인 임차라고 판단할 수 있었던 구조였습니다.

2. 임대차 재계약 및 퇴거 명령 (2022년 ~ 2023년)

• 헬스장은 운영 중 ‘묵시적 갱신’ 형태로 임대차 재계약 상태가 유지된 것으로 보입니다.
• 그러나 2022년부터 2023년 사이, 강남구청이 해당 건물에 대해 “운영기간 종료”를 이유로 기존 임차인들에게 일괄 퇴거 명령을 내렸습니다. 
• 양치승 씨 측 주장에 따르면, 계약 당시 임차인에게 이러한 ‘기부채납 방식’ 또는 ‘무상사용기간 종료’ 등의 핵심 조건이 제대로 안내되지 않았고, 임차인이 이를 인지하지 못한 상태에서 계약을 맺었다는 점이 문제였습니다.
• 결국 양씨는 헬스장을 폐업하게 되었고, 보증금 회수도 이루어지지 않은 채 시설 투자비(리모델링·기구 구입 등) 상당부분을 회수하지 못하게 되었습니다. 투자 피해액으로 10억 원 이상~15억 원 수준이라는 보도도 있습니다. 

3. 피해 규모 및 다수 임차인 피해 확인 (2023년 ~ 2025년)

• 양씨 한 명만의 피해가 아니라, 동일 건물에 입주한 자영업자 약 15명 이상이 피해를 입었고, 피해 금액은 총 약 40억 원대에 이르는 것으로 보도되고 있습니다. 
• 임차인 보호를 위한 조항이 삭제된 점, 사업시행자(민간)에 대한 재무검증이 미흡했던 점, 그리고 구청 등의 행정기관이 ‘공공기부채납형 건물’이라는 사실을 임차인에게 사전 안내하지 않은 점 등이 이번 사건의 핵심 논란으로 떠올랐습니다. 
• 특히, 건물이 사실상 민간사업자가 일정기간 운영 후 구청 등에 귀속하는 ‘기부채납’ 조건을 가진 공공시설이었음에도 임차인에게 사전에 그 사실이 설명되지 않았다는 부분이 강하게 지적되고 있습니다. 

4. 형사·민사 대응 및 제도적 논의 (2025년)

• 양씨는 임대인 및 건물시행사 등을 상대로 형사고소·민사소송을 제기했으나, 임대인의 사기죄 적용은 무혐의 처분된 것으로 보입니다. 
• 2025년 10월, 양씨는 국회 국토교통위원회 국정감사에 참고인으로 출석해 “보증금을 뺏기고 범법자로 전락했다”는 취지로 피해 사실과 제도적 허점을 증언했습니다. 
• 이 자리에서 그는 “법의 빈틈 속에서 피해자가 범법자가 되는 현실을 알리고 싶다”라는 메시지를 전했습니다. 
• 한편, 구청 측은 뒤늦게 ‘임차인 사전고지 의무화’, ‘보증보험 가입’, ‘사업시행자 재무상태 제출 의무화’ 등의 제도개선안을 기획재정부 등 상위 기관에 건의한 상태입니다. 

5. 쟁점 및 의미

• 정보 비대칭 및 계약 복잡성: 임차인 입장에서는 ‘공공건물’, ‘구청 관리’ 등의 말만 듣고 안정적이라고 판단했지만, 실제로는 민간사업자가 수익형으로 운영하고 일정기간 이후 구청에 귀속되는 구조였다는 점이 나중에 드러났습니다.
• 행정·감독의 허점: 구청이 사업시행자 선정 시 재무적 건전성을 검증하지 않았고, 임차인 보호조항을 삭제한 협약서를 체결했던 것으로 지적됩니다. 
• 임차인 보호제도의 한계: 보증금 회수 불가, 계약 파기의 일방통보, 임차인 권리의 사후 확인 어려움 등에서 기존 임차인 보호 장치의 한계가 드러났습니다.
• 사회적 파장 및 제도개선 요구: 이번 사건은 단순히 개인 피해를 넘어 ‘공공건물 임대관리체계’, ‘민간사업자 운영권 전환’, ‘임차인 사전고지’ 등 제도 전반에 걸친 개선 필요성을 환기시켰습니다.

6. 요약 타임라인

 

연도	주요 내용
2018 말	논현동 공영주차장 내 상가 건물 입점 계약 체결
2019년 1월	헬스장 운영 개시, 보증금 3억 5천만 원 + 월세 지급, 리모델링 투자
2022 ~ 2023	건물 운영기간 종료 통보 및 퇴거명령 → 헬스장 폐업 및 투자금 회수불가
2023 ~ 2025	다수 업체·임차인 피해 확인 (총 피해액 약 40억 원)
2025년 10월	국정감사 증언 및 제도개선 논의 본격화

7. 남은 의문 및 향후 과제

• 임대인·건물시행사에 대한 형사 책임 여부가 왜 사기죄 적용이 되지 않았는지, 법률적 검토가 필요합니다.
• 이와 유사한 ‘기부채납형 공공시설 민간임대’ 구조에서 또 다른 피해가 있는지 모니터링이 필요합니다.
• 임차인이 계약 전에 해당 건물이 기부채납 조건인지, 무상사용기간 종료 여부 등을 사전 확인할 수 있는 제도적 장치가 강화되어야 합니다.
• 구청 등 행정기관의 사업시행자 선정·관리체계, 임차인 보호협약 체결 시 조항 여부 등에 대한 감시와 책임 소재가 분명해져야 합니다.